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Home Pooling, nuova frontiera immobiliare: si può parlare davvero di rivoluzione?

ottobre 10th, 2017 | by redazione
Home Pooling, nuova frontiera immobiliare: si può parlare davvero di rivoluzione?
Eco News
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Si chiama Home pooling, dall’inglese gruppo di acquisto, ed è l’ultima frontiera del mercato immobiliare. In un momento di crisi e di contrazione del mercato, quando acquistare un immobile è diventato sempre più difficile per la difficoltà delle banche di erogare mutui, la soluzione prospettata da alcune imprese edili sembra essere vantaggiosa oltre che conveniente per gli acquirenti che, in gruppo, hanno potere contrattuale più forte e capacità di dirottare le scelte edilizie di capitolato non ancora ultimate. Una soluzione all’apparenza ottimane, eppure sono molte le sfumature che gli acquirenti devono tenere presente per non incorrere in una solenne fregatura a distanza di qualche mese, o forse anche di qualche anno dall’acquisto dell’immobile. Per aiutare proprio coloro che sono interessati a questa tipologia contrattuale, ma non hanno ben chiare le dinamiche e soprattutto le tecniche che la caratterizzano abbiamo messo a confronto pregi e difetti di quella che è stata battezzata come una vera rivoluzione del mercato immobiliare: per comprendere se è davvero la soluzione ottimale per gli acquirenti.

Risparmio vero o apparente? Da una prima analisi, ciò che appare evidente è che il costo  dell’immobile con la formula home pooling è più vantaggioso di oltre un 20 per cento rispetto ad una trattativa tradizionale sul prezzo al metro quadro. Una cifra che si fa sempre più importante in soluzioni abitative più grandi e corredate da tutta una serie di servizi che andremo a sviscerare nel proseguo. Non bisogna perciò lasciarsi sedurre da sirene troppo facili da ascoltare, infatti dietro a cifre all’apparenza più agevoli, ci sono spese accessorie importanti e cifre impreviste che potrebbero risultare molto più onerose della tradizionale compravendita immobiliare.

Vantaggi e svantaggi, un bilancio da non sottovalutare.

Il sistema di acquisto con home pooling in virtù della presenza di più acquirenti permette di sicuro in fase contrattuale agli stessi proprietari con esigenze simili, di avere un ruolo prioritario e di acquisire maggiore forza contrattuale in sede di rogito. A questo primo significativo vantaggio, ne seguono altri altrettanto importanti che potrebbero di primo acchito far propendere l’ago della bilancia verso una scelta indirizzata all’home pooling, ma non sempre ciò risulta vero a conti fatti. Vediamo dunque di seguito nel dettaglio quali sono i vantaggi della nuova frontiera del mercato immobiliare:

  • un prezzo di acquisto inferiore fino al 20 % rispetto al valore nominale di mercato (almeno all’apparenza);
  • la certezza di non sobbarcarsi il rischio d’impresa durante la fase di edificazione dell’immobile;
  • il rispetto di tutte le normative in termini edilizi;
  • il pagamento delle opere di allacciamento e di urbanizzazione già incluso nella proposta d’acquisto, le quali ovviamente saranno parcellizzate a seconda del numero di utenti;
  • l’assenza di provvigioni da parte dell’agenzia immobiliare;

Se queste voci rappresentano tanti buoni motivi per scegliere l’home pooling, è altrettanto vero che esistono considerazioni importanti da fare in merito ai costi accessori che meritano una riflessione perché possono essere dei grandi handicap.

Sicuramente tra gli svantaggi da computare alla nuova frontiera del mercato immobiliare c’è la mancata chiarezza su alcuni costi di natura tecnica.

Prezzo trasparente:

Primo su tutti il calcolo del prezzo dell’immobile al metro quadro. In un contesto abitativo di più unità immobiliari può essere che nel calcolo della metratura degli appartamenti non si tenga conto di balconi, terrazzi, scale interne od esterne. Metri quadri che di fatto ci sono e dunque a conti fatti verranno poi conteggiati e faranno lievitare quello che è il prezzo iniziale con cui l’impresa edile convince i possibili acquirenti. Per ovviare a questo piccolo, ma significativo, inconveniente, sarebbe sufficiente fare il calcolo matematico della metratura complessiva ripartita per le unità abitative. In tal caso verrebbero conteggiati anche quei metri quadri esterni all’abitazione, ma sempre di competenza dell’acquirente, per rendersi conto dell’effettivo prezzo finale dell’immobile.

A questo costo aggiuntivo, di fatto, evidenziabile solo da un occhio attento, ci sono poi tutta una serie di altri costi accessori che devono necessariamente essere conteggiati per definire il costo complessivo dell’immobile.

Uniformità del prodotto:

Un sistema di acquisto collettivo se da un lato consente di avere forza contrattuale in fase di trattativa per il prezzo al metro quadro, dall’altra va a limitare quelle che sono le esigenze del singolo che dovrà obbligatoriamente uniformarsi al gruppo. Le eventuali varianti, necessarie per rispondere a delle esigenze particolari, dalla necessità di adattare mobili o di ridisegnare locali per persone con disabilità, avrebbero un costo considerevole che andrebbe a ricadere su tutti gli acquirenti. Ragione per cui necessariamente le esigenze dei singoli potrebbero essere sacrificate per il risparmio collettivo con evidenti disagi e problemi da affrontare e risolvere in una seconda e successiva sede.

Visione del capitolato.

In fase di compravendita tra l’acquirente e l’impresa edile si definisce il capitolato con cui  si impegnano reciprocamente a rispettare tempi, tipologie di servizi e costi prefissati.

Richiedere la visione del capitolato prima di firmarlo è sempre buona prassi, specie nel caso in cui questo sia riferito ad un contesto collettivo. Occorre altresì tenere presente che dovranno essere definiti i materiali utilizzati, i costi della manodopera e i servizi accessori.

Finiture standardizzate:

Un discorso analogo può essere fatto per le finiture che in funzione di un risparmio economico sono obbligatoriamente di basso profilo e soprattutto standardizzate. Per coloro che volessero una finitura differente o un pavimento di qualità, il prezzo andrebbe a lievitare, senza per altro vedersi decurtare il costo del capitolato standard. Insomma diventerebbe un costo aggiuntivo con conseguente lievitazione del prezzo finale e il singolo cliente si vedrebbe addebitato anche il costo relativo alla scelta del pavimento non di suo gusto, indipendentemente dal fatto che questo non sia stato posato: una pratica di cui il cliente è bene che sia informato fin da subito.

Tempi e modalità di realizzazione

La consegna dell’immobile nel rispetto dei tempi fissati in fase contrattuale è sempre un nodo cruciale, tanto più in un contesto di home pooling dove gli acquirenti sono molti, le concessioni comunali più articolate e la lavorazione inevitabilmente più lunga. Per non incorrere in spiacevoli conseguenze è sempre opportuno richiedere per iscritto una data di ultimazione lavori, inserendo magari una clausola con relativa penale per i ritardi di consegna. Se ciò non è accordato sarebbe opportuno valutare una proposta d’acquisto differente.

Alla luce di tutti questi elementi siamo sicuri che il sistema di acquisto immobiliare è il più conveniente per gli acquirenti? Ai lettori le conclusioni.

                                                                                                                           FEDERICA BOSCO

 

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